Una trattativa immobiliare è un’attività molto complessa e sono necessarie competenze e molta attenzione per evitare errori gravi. Segnaliamo alcuni passaggi fondamentali da non sottovalutare.
Quanto vale realmente la tua casa nel Casentino?
E’ il fattore chiave!
Obiettivo comune per chi vuol vendere casa è farlo nel minor tempo possibile al maggior prezzo possibile.
Attribuire il giusto valore al tuo immobile può fare realmente la differenza fra vendere in tempi brevi (o ragionevoli) o perdere tempo.
“Io non ho fretta” è l’atteggiamento che spesso può creare seri problemi se hai deciso di mettere sul mercato casa tua. Il rischio di immobilizzare il tuo patrimonio immobiliare per anni è concreto e reale soprattutto in momento storico dove l’eccesso di offerta prevale sulla domanda.
I compratori “idonei” per casa tua sono limitati, e se non hai fretta probabilmente quel compratore acquisterà da qualcunaltro. Poiché la domanda oggi è molto più bassa che nel recente passato, prima che si ripresenti un altro compratore idoneo potrebbe passare molto tempo.
Quindi, come si valuta correttamente il prezzo di vendita di casa tua?
Iniziamo con ciò che non devi fare. Cercare sui portali immobiliari il prezzo per MQ degli immobili simili per tipologia e zona al tuo. Sui portali immobiliari trovi i prezzi desiderati dai proprietari e non i prezzi “reali”. Quindi attenzione!
Il miglior metodo per fissare la corretta quotazione è l’AMC (Analisi di Mercato Comparativa):
questa tiene conto degli immobili similari che nello stesso periodo in questo periodo sono in vendita nella tua zona; di quelli già venduti nella tua zona e soprattutto del parametro DOM (Days On Market - Giorni che è sul mercato).
Non stiamo parlando Arabo, sul sito dell’Agenzia del Territorio puoi trovare gratuitamente queste informazioni. Magari non aggiornati all’ultimo secondo ma sicuramente più attendibile dei portali immobiliari. Un confronto con il tuo consulente immobiliare è sempre un buon consiglio.
Prima di comprare casa nuova, hai la necessità di vendere quella attuale?
Come si gestisce questa situazione?
- Compro casa nuova e poi vendo la vecchia?
Fattibile se non hai limiti finanziari e non hai la necessità di monetizzare prima dell’acquisto. - Vendo prima la vecchia e poi compro la nuova?
Probabilmente statisticamente è il caso classico. La vendita dell’attuale casa è strategica per acquistarne una nuova. Quindi si deve porre l’attenzione a diversi fattori:
- Stabilire il budget per l’acquisto della casa nuova. Definire il valore di realizzo in base al mercato e con stima prudenziale per evitare di impegnarsi nel nuovo acquisto oltre le proprie disponibilità;
- Valutare quindi se si rende necessario un ulteriore impegno finanziario con ricorso a finanziamenti. In tal caso un’analisi preventiva di bancabilità è d’obbligo. E’ necessario capire con certezza (magari con una pre-delibera) quale importo la banca è disposta a finanziare, se è disposta.
- Gestione ottimale dei tempi fra rogito della casa vecchia e della nuova. Evitare situazioni dove possa trovarmi fuori casa senza avere un nuovo tetto dovrebbe essere il minimo sindacale.
Vendere prima di comprare potrebbe essere una situazione idonea a evitare situazioni di stress psicologico ed emotiv. Meglio evitare questo sfasamento di tempi.- Fissati bene i paletti, sarà possibile iniziare la ricerca della nuova casa ideale.
Avere un piano abbassa il livello di stress, non ti ritroverai in situazioni di difficile gestioni che potrebbero limitare la tua capacità negoziale.
Pubblicità Immobiliare
Conosci il prezzo giusto di vendita di casa tua; sai come comportarti nel caso tu abbia la necessità di vendere preventivamente prima di acquistare. Però ora è arrivato il momento di attuare un piano strategico per vendere casa.
Primo step: la pubblicità.
Il web è sicuramente la prima ipotesi che ti è venuta in mente. E’ gratuito in molti casi. Però…
Eh già… anche mettere un annuncio online non è così immediato se prima non hai provveduto alla certificazione energetica. Ricordati che se pubblichi un annuncio senza indicare Classe Energetica ed IPE (Indice di Prestazione Energetica) certificato dall’attestato APE, puoi incorrere in sanzioni fino a 5.000€!!!
Ora sei pronto a pubblicare il tuo annuncio online su uno dei tantissimi siti immobiliari: Casa.it; Immobiliare.it; Idealista.it; Subito.it sono quelli più famosi a livello nazionale.
Entriamo nel dettaglio: il titolo dell’annuncio e le immagini giocano un ruolo fondamentale. Sono i 2 elementi chiave che catturano l’attenzione del potenziale acquirente.
Attirata l’attenzione, deve seguire anche una descrizione che susciti curiosità, chiarisca i benefici per i potenziali acquirenti. Attenzione a non creare false aspettative!
Le persone stanno comprando una casa, se la presenti in un modo molto distante dalla realtà non avrai una seconda occasione per fare una buona prima impressione.
La Conformità Urbanistica dell’immobile
Altre pillole di burocrazia molto importanti. Prima di vendere casa tua effettua una perizia di conformità. Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato in comune.
Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento perchè le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore.
Per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.
Questi aspetti sono molto complessi, gestirli da solo o tralasciarli può essere fonte di molti problemi.
Citiamo solo alcune casistiche a titolo di esempio sui diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
- Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
- Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
- Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
Sei in grado di gestire le visite degli acquirenti?
Se hai fatto tutto bene comincerai ad avere richieste di appuntamento per visionare giustamente l’immobile che proponi. Qui devi fare moltissima attenzione!
Ricorda che stai aprendo casa tua a persone che non conosci. Oppure a persone che sono solo curiose ma che non hanno una reale motivazione all’acquisto e che ti faranno perdere solo tempo.
Il consiglio è di porre queste semplici domande per avere maggiori probabilità di capire chi c’è dall’altro lato.
- E’ molto tempo che sta cerando casa?
- Pensa di acquistare tutto in contanti oppure ha la necessità di un finanziamento?
Il suo consulente creditizio le ha già fatto una pre-delibera? - Deve vendere casa sua prima di acquistare?
- Si è posta un limite temporale per l’acquisto?
Ti sembrerà di essere fiscale, ma chi deve comprare casa ed è realmente motivato non avrà problemi a risponderti.
I “perditempo” riuscirai a scremarli quasi tutti, persone che hanno fini diversi dall’acquisto potrebbero essere in grado di aggirare anche questi “ostacoli”.
Il livello di allerta deve essere sempre elevato.
Acquirente motivato trovato!
Come fai a capirlo? Un acquirente è tale dopo che ha palesato formalmente una proposta d’acquisto indicando il prezzo offerto, modalità di pagamento, date entro la quale rogitare:
Il tutto accompagnato da un assegno a te intestato dove si impegna formalmente con una caparra.
Ora devi solo decidere se accettare o meno la proposta ricevuta. Controfirmando il documento della proposta d’acquisto accetterai formalmente anche tu la proposta.
Attenzione che non sono ammessi accordi verbali, tutto deve avvenire in forma scritta (art. 1350 del Codice Civile). Gli ulteriori passaggi sono il preliminare (da registrare entro 20 giorni all’Agenzia delle Entrate) ed il rogito notarile che sancisce il passaggio della proprietà. Di soluto la nomina del notaio spetta all’acquirente. In tale contesto verrà sottoscritto anche il contratto di mutuo se legato all’atto di vendita.
Le transazioni di immobili sono materia molto complessa. Il consiglio è sempre quello di rivolgersi a professionisti esperti del settore. Mai improvvisarsi!
Agenzia Immobiliare o Fai da te?
Il nostro giudizio potrebbe sembrare di parte in tale contesto, pertanto non parleremo di vantaggi nell’affidarsi ad un professionista.
Ma qualora tu abbia già deciso di farti assistere da una figura professionale esperta, ecco 3 punti che ti aiuteranno a capire se ti sei rivolto alla persona giusta:
- Ti dice solo che pubblica il tuo annuncio sui “migliori” portali immobiliari oppure è in grado di presentarti un piano marketing per proporre sul mercato casa tua al giusto target?
- Ti supervaluta casa tua solo per abbindolarti o ti presenta un’analisi che giustifichi la sua valutazione?
- Collabora con le altre agenzie? Perché la collaborazione aumenta la velocità di vendita ed il livello di servizio offerto, ma è pur vero che devono rinunciare ad una parte dei loro profitti. Se non collaborano, non ti stanno offrendo il servizio che meriti per raggiungere i tuoi obiettivi.